案情介绍：1998年12月4日，蔡某与温州市某某房地产开发有限公司（后简称房开公司）签订两份商品房购销合同，约定蔡某向房开公司购买商品房一套和车库一个，房开公司应于1999年12月31日前交付所有房产。后蔡某交付了所有房款，但房开公司逾期一年才交付房产，逾期四年才开具发票，造成蔡某领取产权证延迟。蔡某委托本律师代理此案，诉房开公司承担逾期交付房产和逾期办证的违约责任。被申请人房开公司积极应诉，他们向仲裁委提交了由公安局鹿城分局后勤科出具的证明，欲证明逾期办证是由于当时该地块的鹿城区区公安局的搬家及人员调动使得“原产权证一时无法着落”造成办证迟延。

【律师解案】李孝樟律师（原告代理人）
    针对房开公司所提供的证据，本律师认真对证据进行了分析，在庭审时主要抓住被告所提供的该份证据进行了详细的质证：

第一、出具证明的主体不合法：合法的证明机关应该是具备法人资格的单位。鹿城区公安分局的后勤科不是法人，不是法定的证明机关，不具备出证明的主体资格。

第二、公安局虽是国家行政机关，但在本案的民事案件中，它是作为一个普通的证人，证明效力与普通企业一样，如果真有搬迁、工作人员有调动的情况，那么，也应提供单位搬迁、人员调动的一些原始的书面依据。

第三、证明的内容不明确：证明上讲“原产权证一时无法着落”，是一个很模糊的语言，“一时”指的是多久？一个星期，还是一个月？证明上没明确耽误的具体时间，不能证明被告所要证明的内容。

第四、因搬迁、工作人员调动而导致二三年都找不到产权证或办不了产权证，不符合情理。

由于庭前的认真准备，在开庭过程中，取得了良好的效果，排除了房开公司的诉讼优势地位，使其以同起诉金额差不多的数额进行调解赔偿。

相关法律规定：
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条：
    由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。